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L'azione per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare va sempre proposta verso il condominio
A cura di Fulvio Graziotto

Non rileva, ai fini della legittimazione passiva, il criterio di ripartizione stabilito dall'art. 1126 c.c.


Decisione: Sentenza n. 5867/2016 Cassazione Civile - Sezione II

Classificazione: Amministrativo, Civile, Commerciale, Penale, Societario, Tributario



Parole chiave: condominio - lastrico solare - riparazione - ricostruzione



Il caso.

I proprietari di 4 autorimesse proponevano ricorso ex art. 1172 codice civile (azione di nunciazione per danno temuto) per le infiltrazioni d'acqua provenienti dalle terrazze sovrastanti in uso esclusivo di 3 soggetti, con richiesta di ordinare in via urgente, in via solidale anche al condominio, di provvedere ai lavori di ripristino delle terrazze, che il giudice ordinava in via cautelare.

Nella successiva fase di merito veniva autorizzata la chiamata in causa dell'impresa che aveva edificato lo stabile e disposta consulenza tecnica d'ufficio.

Fatti i lavori, all'esito di ulteriore ingiunzione poi revocata, il giudice confermava il provvedimento emesso all'esito della prima fase sommaria cautelare, e condannava il condominio a risarcire i danni e le spese di consulenza tecnica d'ufficio, ripartendo 1/3 a carico dei 3 soggetti aventi l'uso esclusivo delle terrazze, e per i 2/3 a carico di tutti i condomini, compresi gli attori, i quali proponevano appello.

La Corte di Appello confermava la legittimazione passiva del solo condominio, non incidendo sulla stessa i criteri di ripartizione ex art. 1126 codice civile.

Avverso la sentenza della Corte di Appello proponevano ricorso per Cassazione i 3 utilizzatori delle terrazze, e i proprietari delle autorimesse danneggiate proponevano ricorso incidentale; la Cassazione rigetta entrambi i ricorsi.



La decisione.

La Suprema Corte riafferma il principio che «poiché il lastrico solare dell'edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo; ed alle relative spese, nonché al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c. (ossia per due terzi i condomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo); la relativa azione, pertanto, va proposta nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore - quale rappresentante di tutti i condomini obbligati - e non già del proprietario o titolare dell'uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all'esecuzione diretta dei lavori medesimi (cfr. Cass. 15.7.2002, n. 10233; Cass. 11.9.1998, n. 9009)».



Osservazioni.

La Suprema Corte riafferma la legittimazione passiva esclusivamente del condominio in persona dell'amministratore anche se il lastrico solare (che svolge la funzione di copertura del fabbricato) appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo a uno o più condomini.





Disposizioni rilevanti.

Codice civile

Vigente al: 17-6-2016

Art. 1126 - Lastrici solari di uso esclusivo

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.


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