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Ancora sulla successione nel contratto di locazione in caso di trasferimento di azienda

Studio Graziotto Ancora sulla successione nel contratto di locazione in caso di trasferimento di azienda

L'art. 36 legge n. 392/1978 attribuisce al cedente dell'azienda la facoltà di trasferire anche il contratto di locazione dell'immobile anche senza consenso del locatore che può solo opporsi per gravi motivi.

Tale successione nel contratto è solo eventuale e richiede la conclusione di un apposito accordo che in presenza dei presupposti può anche presumersi, fino a prova contraria, quale naturale conseguenza della cessione dell'azienda alla stregua dei principi di cui all'art. 2558 codice civile. Decisione: Sentenza n. 12017/2017 Cassazione Civile - Sezione III

Classificazione: Civile, Commerciale, Immobiliare, Locazioni

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Il caso.

Una SRL esercente attività alberghiera, subentrata al conduttore originario del rapporto di locazione degli immobili, veniva citata in giudizio per la convalida della finita locazione.

La società eccepiva la propria carenza di legittimazione passiva in quanto aveva successivamente affittato l'azienda a terzi, e in tale occasione ceduto anche il contratto di locazione; allegava copia di una comunicazione dalla quale risultava l'intervenuta cessione dell'azienda e del contratto di locazione.

Il Tribunale riteneva sussistente la legittimazione passiva della SRL, e dichiarava la cessazione del contratto di locazione.

La SRL si appellava, ma la Corte di Appello rigettava l'impugnazione.

La società ricorre per la cassazione della pronuncia della Corte di Appello, ma la Suprema Corte lo rigetta.

Osservazioni.

Il punto centrale della questione oggetto di pronuncia era stabilire se, in conseguenza della comunicazione al locatori della intervenuto affitto di azienda, fosse trasferito anche il contratto di locazione all'affittuario.

L'accertamento che è stato fatto dalla Corte di Appello escludeva che dalle pattuizioni, comunicate al locatore, si potesse desumere una cessione del contratto di locazione.

Giurisprudenza rilevante.
  1. Cass. 7686/2008
  2. Cass. 11967/2013
Disposizioni rilevanti.

LEGGE 27 luglio 1978, n. 392

Disciplina delle locazioni di immobili urbani

Vigente al: 18-06-2017

Art. 36 - Sublocazione e cessione del contratto di locazione

Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.

Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.

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