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Nelle cessioni d'azienda plurime a catena i cedenti intermedi sono responsabili in solido verso il locatore

Studio Graziotto Nelle cessioni d'azienda plurime a catena i cedenti intermedi sono responsabili in solido verso il locatore

Mentre nel caso di unica cessione del contratto di locazione contestualmente al trasferimento dell'azienda - senza il consenso del locatore - sussiste una responsabilità sussidiaria del cedente, nell'ipotesi di trasferimenti plurimi a cascata i cedenti sono legati da un vincolo di corresponsabilità e rispondono in solido per gli inadempimenti del conduttore.

Sotto il profilo processuale, i cedenti sono litisconsorzi facoltativi e non necessari. Decisione: Ordinanza n. 13706/2017 Cassazione Civile - Sezione III

Classificazione: Civile, Commerciale, Immobiliare

Parole chiave: #azienda, #cessione, #contratto, #locazione, #responsabilitàcedente, #fulviograziotto, #scudolegale

Il caso.

I locatori di un immobile ad uso commerciale proponevano intimazione di sfratto per morosità nei confronti del conduttore originario e dei conduttori subentrati a seguito di due cessioni di azienda, avvenute con contestuale cessione del contratto di locazione ex art. 36 della Legge n. 392/1978.

Il Tribunale dichiarava risolto il contratto di locazione per inadempimento dell'ultimo conduttore e rigettava le domande nei confronti degli altri convenuti.

Il conduttore condannato proponeva appello notificandolo agli eredi del conduttore originario (deceduto prima dell'intimazione), uno dei quali si costituiva nel procedimento di impugnazione invocando l'inesistenza della notifica dell'intimazione di sfratto e, di conseguenza, dell'intero processo.

La Corte di Appello dichiarava l'inesistenza della sentenza di primo grado pronunciata nei confronti del conduttore originario, già deceduto al momento della proposizione della domanda, e rimetteva la causa al giudice di primo grado.

I locatori ricorrono in Cassazione lamentando che tra i convenuti sussisteva litisconsorzio facoltativo, e non necessario.

La Suprema Corte accoglie il ricorso e rinvia alla Corte di Appello per una nuova decisione.

Osservazioni.

Quando, in occasione del trasferimento dell'azienda, viene ceduto anche il contratto di locazione ex art. 36 Legge n. 392/1978 senza il consenso del locatore, nel caso di cessioni plurime a cascata tutti i cedenti non liberati dallo stesso sono responsabili in solido (nei confronti del locatore) per le obbligazioni inadempiute dall'attuale conduttore.

Questo comporta che non sussistendo un'ipotesi di litisconsorzio necessario, ma bensì facoltativo, i rapporti processuali sono scindibili e quindi le domande cumulativamente proposte sono scindibili, e il difetto di regolare instaurazione del contraddittorio nei confronti di uno dei convenuti non inficia la pronuncia nei confronti degli altri.

Giurisprudenza rilevante.
  1. Cass. 9486/2007
  2. Cass. 23357/2011
  3. Cass. 23111/2015
  4. Cass. 12454/2007
  5. Cass. 11847/1993
  6. Cass. 3102/1987
Disposizioni rilevanti.

LEGGE 27 luglio 1978, n. 392

Disciplina delle locazioni di immobili urbani.

Vigente al: 08-07-2017

Art. 36 - Sublocazione e cessione del contratto di locazione

Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.

Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.

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