Per i nostri servizi potrebbero essere utilizzati cookies anche di terze parti.
Continuando la navigazione accetti l'utilizzo dei cookies.

Ulteriori Informazioni    OK
Dettagli/Details

Garanzia fidejussoria del costruttore non dovuta sugli immobili acquistati prima del permesso di costruire

Massima Giurisprudenziale - A cura di Fulvio Graziotto - Avvocato in Sanremo (Imperia)

Pubblicata su: Diritto24 - Il Sole 24 Ore

L'obbligo di garanzia fideiussoria da parte del costruttore sussiste solo per gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare; non sussiste anche gli immobili per i quali non sia stato neppure chiesto il permesso di costruire (cd. immobili "sulla carta").

Decisione: Sentenza n. 32/2018 Corte Costituzionale

Classificazione: Civile, Immobiliare

Parole chiave: #acquistoimmobile, #compravenditaimmobiliare, #graanziadelcostruttore, #garanziafidejussoria, #immobilisullacarta, #progetto, #fulviograziotto, #scudolegale

Massima: In tema di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, l'obbligo di garanzia fideiussoria da parte del costruttore sussiste unicamente per gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare, o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità; non sussiste quindi anche gli immobili per i quali non sia stato neppure chiesto il permesso di costruire (cd. immobili "sulla carta"), per i quali la tutela è quella codicistica della nullità ordinaria del contratto ai sensi dell’art. 1472, secondo comma, cod. civ. laddove "la cosa non viene ad esistenza", e non quella speciale di protezione ai sensi dell’art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005.

La ragione risiede nella collocazione - relativamente agli acquisti di immobili da costruire - nell’alveo del prescritto procedimento amministrativo di rilascio del permesso di costruire, e quindi di verifica della compatibilità di ciò che l’imprenditore sta costruendo - o si accinge a costruire - con la vigente normativa urbanistica, mentre nella diversa fattispecie dell’immobile da costruire per il quale non sia stato nemmeno richiesto il relativo permesso, non vede sorgere nel promittente acquirente quel particolare affidamento nel contesto di legalità in cui si colloca l’iniziativa imprenditoriale di costruzione dell’immobile ove almeno tale permesso sia già stato richiesto.

Osservazioni.

La questione di legittimità costituzionale era stata sollevata dal Tribunale con riferimento all’art. 3 della Costituzione, in relazione al decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210). In particolare, sui seguenti articoli:

1) art. 1, comma 1, lettera d), nella parte in cui, nel definire «immobili da costruire» quegli «immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità», esclude dall’ambito applicativo della normativa di protezione introdotta dal medesimo decreto legislativo i contratti di acquisto di immobili per i quali non sia stata ancora presentata alcuna richiesta di permesso di costruire, dedotta in contratto quale condizione risolutiva della stessa pattuizione;

2) art. 5 [recte: 5, comma 1], nella parte in cui, nel fissare la vigenza della nuova normativa introdotta dal d.lgs. n. 122 del 2005, individua quale presupposto per la sua applicabilità la posteriorità della richiesta del permesso di costruire o di altro titolo abilitativo rispetto alla data di entrata in vigore del medesimo decreto (21 luglio 2005);

3) art. 6, comma 1, lettera i), nella parte in cui impone, quale contenuto necessario del contratto preliminare di compravendita di immobile da costruire, ai sensi e per gli effetti della introdotta nuova normativa di protezione, l’indicazione degli estremi del permesso già ottenuto o della domanda di titolo abilitativo già presentata presso le autorità.

Le questioni di costituzionalità sono state sollevate in riferimento al principio di eguaglianza, ritenendo il giudice rimettente ingiustificata la disciplina differenziata in ragione della suddetta definizione di immobile da costruire, nella parte in cui non include nella garanzia fideiussoria gli acquirenti di immobili per i quali non sia stato nemmeno richiesto il permesso di costruire (acquisti cosiddetti “sulla carta”).

Analizzata la questione, la Corte Costituzionale così afferma: «La normativa censurata persegue la finalità di approntare una garanzia specifica dell’affidamento, meritevole di tutela, che l’acquirente ripone nell’effettiva realizzazione (o completamento, se già iniziata) della costruzione dell’immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita; affidamento indotto dalla circostanza dell’intervenuto rilascio del permesso di costruire o almeno della già presentata richiesta per il suo ottenimento. Nel primo caso il completamento del procedimento amministrativo sfociato nell’intervenuto rilascio del provvedimento con cui è stata assentita la costruzione dell’edificio prima della stipulazione del contratto rafforza la concretezza della prospettiva che la costruzione dell’edificio sia iniziata e portata a termine, con conseguente possibilità per la parte acquirente di stipulare il contratto definitivo di compravendita. Ma anche nel secondo caso il solo avvio del procedimento amministrativo mediante la richiesta di permesso di costruire aggiunge parimenti, anche se non nella stessa misura, concretezza all’iniziativa edificatoria del promittente alienante secondo un progetto ormai definito ed allegato alla richiesta stessa. Nell’uno e nell’altro caso l’offerta di vendita dell’immobile da costruire si presenta incanalata nel binario rispettivamente, in un caso, della già verificata compatibilità con gli strumenti urbanistici, nell’altro caso dell’attivazione del procedimento amministrativo diretto ad operare tale verifica. Questo contesto di legalità sotto l’aspetto urbanistico, che aggiunge una qualitas alla cosa futura promessa in vendita, costituisce di per sé un fattore rassicurante ed un indiretto incentivo all’acquisto per il promittente acquirente, persona fisica, radicando in quest’ultimo un affidamento maggiore nella determinazione di assentire l’impegno contrattuale di acquisto dell’immobile da costruire assumendone i relativi oneri economici».


Disposizioni rilevanti.

Codice Civile

Vigente al: 02-06-2018

Art. 1472 - Vendita di cose future

Nella vendita che ha per oggetto una cosa futura, l'acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza. Se oggetto della vendita sono gli alberi o i frutti di un fondo, la proprietà si acquista quando gli alberi sono tagliati o i frutti sono separati.

Qualora le parti non abbiano voluto concludere un contratto aleatorio, la vendita è nulla, se la cosa non viene ad esistenza.

Permalink al Testo Integrale

DECRETO LEGISLATIVO 20 giugno 2005, n. 122

Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210

Vigente al: 02-06-2018

Art. 1 - Definizioni

1. Ai fini del presente decreto devono intendersi:

a) per «acquirente»: la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sè o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorchè non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa;

b) per «costruttore»: l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi;

c) per «situazione di crisi»: la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa;

d) per «immobili da costruire»: gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

Art. 5 - Applicabilità della disciplina

1. La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto.

1-bis. L'acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal presente decreto; ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta.

Art. 6 - Contenuto del contratto preliminare

1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell'articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono contenere:

a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile;

b) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;

c) gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l'elencazione dei vincoli previsti;

d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;

e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;

f) l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento;

g) gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2;

h) l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;

i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;

l) l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.

2. Agli stessi contratti devono essere allegati:

a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;

b) gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

3. Sono fatte salve le disposizioni di cui al regio decreto 28 marzo 1929, n. 499.

Permalink al Testo Integrale
Assistenza su questo argomento

Serve assistenza su questo argomento?

Può essere utile sapere che ci occupiamo anche di tutte le questioni e problematiche legali collegate, tra cui:

  • assistenza in sede stragiudiziale
  • assistenza in sede giudiziale e di contenzioso
  • azioni e tutela a difesa, esecutive e cautelari
  • consulenza
  • due diligence legale
  • esecuzione anche all'estero
  • pareri e raccomandazioni
  • revisione/stesura dei testi
  • ricerche di giurisprudenza sull'argomento
  • riduzione dei rischi legali
  • supporto operativo legale

Qui sotto trovi tutti i riferimenti dello Studio per contattarci con la modalità preferita:

QR Code con i dati di contatto completi

Leggendo il QR Code con il cellulare è possibile salvare nella rubrica i dati di contatto e l'URL al profilo con i riferimenti completi:

Riferimenti

 

Studio Graziotto

Ufficio principale:
Via G. Matteotti, 194
18038 Sanremo IM
ITALY
Si riceve solo su appuntamento
(recapiti e corrispondenti in varie città)

Richieste:
Appuntamenti: In videoconferenza (Skype®, ecc.)
" In Studio a Sanremo
" Telefonici
" Presso il Cliente
Consulenza: Richiedi una Consulenza
Preventivi: Chiedi un Preventivo gratuito
Domiciliazioni: Domiciliazioni Tribunale di Imperia
Contattaci: Compila il modulo

Riferimenti:
Tel: 0184 189 4317 - 0184 509631
Fax: 0184 509 510
SMS: 348 001 7380
Email: info@studiograziotto.com
Web: http://www.studiograziotto.com

Prime informazioni e Tariffe:
Info e Tariffe: Informazioni di sintesi e tariffe
Assistenza giudiziale: D.M. Giustizia N. 55 2014 - Nuovi Parametri Forensi

Profilo del Titolare:
LinkedIn®: https://www.linkedin.com/in/fulviograziotto
Scheda di sintesi: Profilo professionale (sintetico)


©
Per aggiornarsi facilmente e rimanere in contatto

Potete seguire gli aggiornamenti dell'avvocato Fulvio Graziotto sui seguenti social networks:

FacebookFacebook:https://it-it.facebook.com/public/Fulvio-Graziotto
Google+Google+: https://plus.google.com/u/0/+FulvioGraziotto
LinkedInLinkedIn:https://it.linkedin.com/in/fulviograziotto
TwitterTwitter:https://twitter.com/GraziottoFulvio
Memberships

Aderiamo a diverse associazioni e networks internazionali, tra i quali:

Global Law ExpertsGLE:Global Law ExpertsExclusive Private Equity law expert in Italy
IR Global, world’s leading legal, accountancy and financial advisersIR Global:IR GlobalExclusive M&A Member in Italy
AAALAAAL:Associazione Avvocati Amministrativisti LiguriSocio Aderente
AIDA-IFLAAIDA-IFLA:Associazione Italiana di Diritto AlimentareSocio Ordinario
AIDENAIDEN:Associazione Italiana di Diritto dell'EnergiaSocio Professionista
Camera Civile di ImperiaCamera Civile:Camera Civile di ImperiaSocio Aderente
Coperture assicurative

Polizza assicurativa #IFL0006526.002587 conforme D.M. 22-9-2016 stipulata con MARSH SpA per i seguenti massimali (esclusi Canada e USA):

  • responsabilità civile professionale: massimale di € 2 milioni per sinistro e per periodo assicurativo
  • responsabilità civile terzi conduzione ufficio: massimale di € 500 mila per sinistro e € 2 milioni e per periodo assicurativo
  • responsabilità civile prestatori d'opera: massimale di € 500 mila per sinistro e € 2 milioni e per periodo assicurativo
Dove operiamo

Anche se assistiamo le aziende in tutta Italia e all'estero, per un primo consulto ai nuovi clienti suggeriamo sempre di fissare un appuntamento presso i nostri uffici principali a Sanremo (Imperia): questo consente di inquadrare correttamente le questioni, e dare subito al cliente le prime indicazioni concrete.

In caso di eccessiva lontananza, è possibile concordare un primo appuntamento telefonico.

Operiamo più frequentemente nelle seguenti località e regioni:

  • Sanremo, Imperia, Savona, Genova, Alessandria, Torino, Milano

  • Liguria, Piemonte, Lombardia, Toscana, Emilia-Romagna, Veneto

Inoltre siamo in grado di prestare un'assistenza globale in oltre 150 giurisdizioni all'estero.

Vuoi approfondire? Contattaci  IT  EN