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La rivalutazione di terreni edificabili e agricoli vale anche se la cessione è fatta a un prezzo inferiore
A cura di Fulvio Graziotto

Anche la Commissione Tributaria Regionale Sardegna (sentenza 134/01/2015) ha affermato il principio che la cessione di un terreno edificabile a prezzo inferiore a quello rivalutato non comporta una plusvalenza accertabile dall'ufficio.

Sembrerebbe una cosa ovvia, ma evidentemente tale non è per l'Amministrazione Finanziaria: un terreno al costo storico di € 100mila, rivalutato fiscalmente a € 500mila con regolare perizia asseverata e versamento dell'imposta sostitutiva, se ceduto al prezzo di € 500mila non genera alcuna plusvalenza, se invece viene ceduto a €400mila per l'Ufficio genera una plusvalenza di € 300mila.

La tesi dell'Ufficio si basa sul comma 6 dell’articolo 7 della Legge n. 448 del 2001 “La rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola di cui ai commi da 1 a 5 costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell'imposta ipotecaria e catastale”. Il valore rideterminato costituisce, quindi, valore minimo di riferimento non solo per il calcolo della plusvalenza rilevante ai fini delle imposte dirette, ma anche per il calcolo delle imposte indirette dovute in sede di trasferimento del terreno.

In passato l'Agenzia ha impartito una circolare (47/E/2011) con la quale, basandosi sull'art. 7 del D.L. 70/2011, consentiva l'utilizzo dell'avvenuta rivalutazione a condizione che vi fosse una nuova perizia asseverata con il successivo valore inferiore, ma solo quando la possibilità di rivalutazione sia ancora aperta in base alle disposizioni in vigore.

Per le altre fattispecie, la circolare 1/E/2013 dispone il richiamo (nell'atto di cessione) al minor prezzo rispetto al valore affrancato con l'imposta sostitutiva, senza plusvalenza a carico del venditore ma con utilizzo di tale ultimo valore quale base imponibile per gli oneri tributari da parte dell'acquirente.

Si è aggiunta da ultimo la circolare 53/E/2015 con la quale l'Agenzia ha riconosciuto la regolarità di altre due casi, cioè 1) la cessione a prezzo leggermente inferiore a quello di rivalutazione, e 2) uno scostamento sensibile tra prezzo e valore rivalutato, ma con indicazione nell'atto circa la intervenuta rivalutazione.

Secondo l'Agenzia, «il contribuente che indichi nell’atto di cessione del terreno un valore inferiore a quello determinato con la perizia giurata di stima, si espone ad una rettifica da parte del fisco anche con riferimento alla determinazione della plusvalenza tassabile, non potendo far valere gli effetti della rivalutazione del bene. Infatti, solo attraverso una nuova, minore rideterminazione del valore con apposita perizia è possibile discostarsi dal valore originariamente periziato. La ratio di tali istruzioni si ricollega, invero, ad esigenze di speditezza e semplificazione dell’attività di controllo del valore normale ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Sarebbe di ostacolo all’attività di controllo consentire al contribuente di dichiarare in atto un valore inferiore a quello originariamente periziato (e non rideterminato con una “nuova” perizia) che, per presunzione legale affermata all’articolo 7 della legge n. 448 del 2001, individua anche la base imponibile minima di riferimento delle predette imposte.»

Il fatto che la rivalutazione costituisca valore normale minimo di riferimento non equivale a sostenere che «solo attraverso una nuova, minore rideterminazione del valore con apposita perizia è possibile discostarsi dal valore originariamente periziato» agli effetti della plusvalenza in capo al cedente, il quale ha affrancato per un valore superiore al prezzo: al limite rileva per la base imponibile nei confronti dell'acquirente.

Ricordo che le circolari sono atti interni all'Amministrazione diretti a impartire chiarimenti e uniformità all'azione degli uffici, ma non sono vincolanti per il contribuente né hanno valenza di disposizioni normative: lecito che l'Agenzia abbia la propria tesi, ed altrettanto lecito che il contribuente sostenga le sue basate sulle norme dettate dalle disposizioni in vigore.



Qui di seguito la disposizione richiamata:

LEGGE 28 dicembre 2001, n. 448 Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2002)

Art. 7 - Rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola

1. Agli effetti della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze di cui all'articolo 81, comma 1, lettere a) e b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, per i terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1 gennaio 2002, può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata di stima, cui si applica l'articolo 64 del codice di procedura civile, redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili, a condizione che il predetto valore sia assoggettato ad una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, secondo quanto disposto nei commi da 2 a 6.

2. L'imposta sostitutiva di cui al comma 1 è pari al 4 per cento del valore determinato a norma del comma 1 ed è versata, con le modalità previste dal capo III del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, entro il 16 dicembre 2002. 44

3. L'imposta sostitutiva può essere rateizzata fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a partire dalla predetta data del 16 dicembre 2002. Sull'importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3 per cento annuo, da versarsi contestualmente a ciascuna rata.

4. La perizia, unitamente ai dati identificativi dell'estensore della perizia e al codice fiscale del titolare del bene periziato, nonchè alle ricevute di versamento dell'imposta sostitutiva, è conservata dal contribuente ed esibita o trasmessa a richiesta dell'Amministrazione finanziaria. In ogni caso la redazione ed il giuramento della perizia devono essere effettuati entro il termine del 16 dicembre 2002.

5. Il costo per la relazione giurata di stima è portato in aumento del valore di acquisto del terreno edificabile e con destinazione agricola nella misura in cui è stato effettivamente sostenuto ed è rimasto a carico.

6. La rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola di cui ai commi da 1 a 5 costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta di registro e dell'imposta ipotecaria e catastale.

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